放松限外對(duì)樓市影響未必很大

人民幣大幅貶值，國(guó)家六部委日前發(fā)出通知，中國(guó)取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。以往無(wú)論商業(yè)或是住宅，外資限購(gòu)一套，現(xiàn)在的表述則是可圈可點(diǎn)——符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，這個(gè)政策彈性很大，“收放自如”，不過(guò)從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，效果未必很明顯。

地產(chǎn)人士表示，即使在樓市不限外的時(shí)期，類似淘金、天河北都有非常多外國(guó)人聚居，但其實(shí)算起來(lái)外國(guó)人購(gòu)房的比例不到10%。后來(lái)隨著人民幣升值，外國(guó)人覺得在華生活水平提高，有的紛紛回流本國(guó)，購(gòu)房比例進(jìn)一步下降。由于目前廣州依然實(shí)施住房限購(gòu)政策，有地產(chǎn)大佬憧憬外國(guó)人可以在公寓寫字樓市場(chǎng)“買買買”，不過(guò)對(duì)于營(yíng)商的外國(guó)人來(lái)說(shuō)，租用寫字樓或公寓在資金沉淀的壓力遠(yuǎn)少于購(gòu)買寫字樓，購(gòu)買寫字樓或公寓的一般是外企內(nèi)地分公司自用，或者外國(guó)基金出于長(zhǎng)期持有的目的而購(gòu)入整棟寫字樓，不過(guò)這種大手買賣涉及數(shù)十億資金，一年不過(guò)幾單，即使是在限購(gòu)期間，資本的財(cái)技足以繞過(guò)限外政策而達(dá)到目的。

其實(shí)目前最大的焦點(diǎn)是——既然本幣貶值了，那又為何要來(lái)購(gòu)買以本幣結(jié)算的不動(dòng)產(chǎn)呢?對(duì)于來(lái)華的境外投資者而言，人民幣貶值將直接降低其投資成本。然而，高力國(guó)際的《全球投資者投資情緒調(diào)查》結(jié)果顯示，相對(duì)而言，貨幣風(fēng)險(xiǎn)并非投資者選擇投資目的地的主要考量因素。通常而言，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者的投資決策并非取決于貨幣匯率風(fēng)險(xiǎn)，因其擁有規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的金融手段。對(duì)于該類投資者而言，投資決策依賴于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面，而這些因素從本質(zhì)上影響投資回報(bào)且是無(wú)法規(guī)避。

對(duì)于巨額資本來(lái)說(shuō)，人民幣貶值或升值只不過(guò)是一個(gè)小因素，最重要的是分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)。自2010年國(guó)內(nèi)一線城市進(jìn)入限購(gòu)以來(lái)，不斷有內(nèi)地資本流到海外購(gòu)房，在這5年里這些資本其實(shí)也錯(cuò)過(guò)了至少50%的物業(yè)升值機(jī)會(huì)，這次從外幣升值5%或以上來(lái)看，只是補(bǔ)貼了一點(diǎn)點(diǎn)損失。

對(duì)富裕起來(lái)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，到海外購(gòu)房是實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢(mèng)想的一個(gè)操作，如果說(shuō)這是中國(guó)人的“美國(guó)夢(mèng)”的話，那么對(duì)于外國(guó)人來(lái)說(shuō)，他們是不是也有一個(gè)來(lái)中國(guó)購(gòu)房的“中國(guó)夢(mèng)”呢?從目前來(lái)看，這個(gè)夢(mèng)想還遠(yuǎn)離現(xiàn)實(shí)，故此放松限外能夠產(chǎn)生的效用也是微乎其微。