樓市回暖催熱"產業地產" 民營企業主導項目仍不足一成

困擾我國房地產市場的房地產去庫存正在出現積極變化。

一是自本輪房地產市場低迷以來，商品房待售面積首現減少。二是央行上周六在股市蒸發4.84萬億后降息并定向降準，樓市再獲短期利好。

盡管回暖跡象明顯，去庫存壓力依舊很大，樓市結構性矛盾仍然存在，房企轉型刻不容緩。在全聯房地產商會近日主辦的第七屆“中國產業園商務區發展論壇”上，身處一線的專家和企業給出如上判斷。就目前看，以新興服務業為核心的、利用眾籌等金融手段開發的一線城市產業地產，或是轉型升級的優質選擇。

樓市回暖正是轉型良機

政策作用不可低估。目前商品房的首要問題依然是巨大的庫存壓力，而且全國多數城市的待售面積還在繼續增加，如果按照地方的統計數據，待售面積將比國家統計局的數字更大，中國房地產業協會原名譽副會長朱中一表示：“應該珍惜來之不易的樓市回暖的良機，抓緊加快去庫存”。

“要看到其中的結構性變化，有衰落的，也有興起的。”中國區域經濟學會秘書長陳耀接受中華工商時報記者采訪時表示，傳統的東西大部分還是處于衰落期，新興的則是未來趨勢，過去做地產，現在則做城市運營服務，一方面減輕了商品房方面沉積的壓力，更提供了全新的領域和想象空間。

開發商的定位確實正在發生奇妙的變化。全聯房地產商會創會會長聶梅生介紹說，養老地產項目“清朋華友學子園”，就是以輕資產作為項目的軟實力，借助渠道資源、提高技術含量，并同時引入雙層眾籌，從而降低各項成本，提高性價比，經測算，投資回收期將從10年降低到3.6年，內部收益率IRR從一般的12.14%上升到21.98%。

“之前的估值就是看土地儲備，看你有多少資產、銷售額。而在互聯網時代，客戶才是真正的價值，所以要真正進入互聯網時代，必須要去房地產化。”億達中國控股有限公司執行董事高煒如是說。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則給出建議，對于做住宅的企業應該往“后端”走，利用已有的客戶資源以及已在全國形成的銷售網絡、銷售項目，形成對已有物業進行“互聯網+”的優化;非住宅開發類企業，必須往“前端”走，從企業家變成一個資本家。

一線精品項目最受青睞

公開數據顯示，入圍中國500強的32家房企，有28家都布局了產業地產項目。而在國家政策的推動下，園區經濟也已逐漸步入成熟期，根據中國開發區協會的數據，我國目前已有國家級的經開區219家、高新區129家、保稅區13家、邊境合作區15家、出口加工區63家，形成了一個巨型的產業矩陣。

不過，在如此多的產業項目、園區中，一線城市以及一些優質、精品項目才是業內公認的優質標的。

鐘偉的團隊最近做了一個數據模型，根據研究結果，建議地產商不要介入常住人口600萬以下、在售商品房新房均價每平方米1萬元以下的城市。

這與聯東U谷正在執行“2+13”戰略不謀而合。“2”就是北京、上海，“13”則是全國重點的一二線城市。

“客觀來講，我們整個行業是過剩的，不是所有的投資都有正常的回報。所以做運營的主流開發商都有一定共識，要做精品。”北京聯東投資集團常務副總裁梁環宇表示，雖然聯東集團的運營能力比一些初入行的企業來說要強，但是這種能力還不足以改變市場，唯有順應市場、找到最佳市場——好的城市、好的位置。

而在鐘偉看來，未來能夠在工業和農業中有爆發式增長的領域唯有“數字地球”，隨著北上廣深‘互聯網+’的落地，它提供給市民的生活的舒適程度會大大改善，而遙遠偏僻的村鎮鄉村在此背景下，其未來更加岌岌可危。”鐘偉認為。

政府職能轉變值得期待

“現在我們絕大部分的產業地產，一是政府部門在掌握，二是國有企業掌握的比較多，市場化的這部分尤其是民營企業掌握的部分非常少。”陳耀表示，雖然業內沒有一個權威數據，但政府掌握大概比例能夠占到90%以上，企業尤其是民營企業掌握大概在5%以下。

而據高煒介紹，當時億達加入科技園區建設中也“純屬偶然”，至今還能成為一個標桿，與政府意愿以及上世紀90年代末期全球產業分工帶來的大量需求有關，恰好企業本身也有一片地。“但這樣的民營企業，做這樣類型的園區，還是很少的，而中國的產業地產、產業園區更多的還是由政府開發，確實應該是超過90%。”

國家發改委城市和小城鎮中心主任李鐵認為，與國際發達地區的房地產發展不同的是，中國的房地產商與政府的利益緊緊綁在一起。一種商品僅在企業的推動下，商品在某種時間下會出現積壓，但在某段時間內會出現緩解。而在政府和市場雙重推動下，它的矛盾就會持續放大。

而在一些國家和地區，政府雖然也參與招商引資，但主要是作宣傳投資環境的推廣，進行服務的競爭。

從發展階段來看，由于產業地產需要的資金量非常龐大，資本積累初期的大量企業難以做到，需要靠政府財力打下基礎。但隨著時代的發展與進步，更高效率的模式將形成替代效應。

“大量產業地產的經營管理，包括一級開發權，都應該讓位于企業，把政府職能專注于為產業發展提供好的服務和配套。部分服務和設施還可以做成PPP模式，逐步市場化、民營化。”陳耀對記者表示。

不過，讓民企在產業地產真正唱主角，依舊需要一個過程。“就目前來看，一線城市、大城市完全有能力讓政府退出，但現在中小城市還不行，特別是其財力還主要靠中央轉移支付的財政提供支持。”陳耀對記者表示。