中國日報網訊近期中國日報網房產頻道強勢推出《?；ㄔL談》欄目，本欄目為房地產權威人物訪談，匯聚地產大咖思想，引領行業(yè)發(fā)展，共同打造一個國內最專業(yè)、最權威的地產原創(chuàng)網絡訪談品牌。
訪談主持人吳海花，現(xiàn)任中國日報中文網房產、家居頻道總負責人，從事房地產行業(yè)10余年，創(chuàng)辦中國地產、家居知名論壇頒獎典禮“中國地產華表獎”，在企業(yè)間資本對接、資金引進、高端產品頂層設計有獨到見解，是業(yè)界資深媒體人。先后在新華社、新京報、騰訊藍房網等媒體任職、對房產市場有獨到見解，是移動互聯(lián)網時代新形勢下新媒體領頭人及前行者。
中國日報中文網房產、家居頻道主編 吳?；?/p>
本期《海花訪談》主題為“中國房地產行業(yè)今后的發(fā)展趨勢?”結合當前共享經濟、眾籌模式對新一輪房地產轉型、與商業(yè)地產投資這個關系國計民生的熱點問題進行討論。
本期采訪的嘉賓為中房集團理事長孟曉蘇。
中房集團理事長孟曉蘇
孟曉蘇博士是原全國人大委員長萬里的秘書(1983年到1990年)、原國家進出口檢驗局副局長(1990年到1992年)、原中房集團董事長(1992年起)、原幸福人壽董事長(幸福人壽創(chuàng)辦人)?，F(xiàn)擔任中房集團理事長、幸福人壽監(jiān)事長、匯力基金董事長、中國企業(yè)家聯(lián)合會執(zhí)行副會長等職務。他被媒體譽為“中國房地產之父”。
以下為訪談實錄：
孟曉蘇：各位同行、各位朋友，大家下午好!房地產這兩年不景氣，好久沒有開過熱鬧的會了。今天到現(xiàn)場看中國人民日報真有本事，召集了很多的朋友，連歐洲的朋友都請來了。今天讓我講講房地產的形勢，應當說十二五期間完成的任務不錯，無論是指標還是幅度都超額完成了原來的規(guī)劃。十二五最后一年的10.6到十二五開年的9.5，接著就是7.7，7.3，現(xiàn)在為保7而努力，為什么會出現(xiàn)這樣的情況?很多的學者在研究，中央黨校的周天勇教授，他研究了亞洲四小龍的韓國和臺灣，發(fā)現(xiàn)GDP增長幅度在8%以上的時間，他們兩個國家和地區(qū)都是在43年和48年，我們中國大陸33年就結束了8的增長。而他們兩個國家和地區(qū)在結束8增長速度的時候，人均GDP都是1.2到1.4萬美元，大陸在人均五千多美元的時候結束了8的增長。原因就在于主導產業(yè)的下滑，去年房地產結束了16年增幅22.2%的增幅，下滑到了10.5，去年的投資銷售又是和16年均值的26.5相比變成負增長，丟掉了1/3的銷售額，這樣的下滑今年在持續(xù)。我們看到今年的投資從原來22.2下滑到了2，22個月的持續(xù)下滑丟掉了20%左右的份額，這脫離了我們的經濟發(fā)展。
同時，拉動經濟的另外一個引擎地方政府和投資的建設，由于地方負債過大而熄火。好在今年到10月份的時候，房地產計劃加快，讓我們看到了一些曙光，我認為這樣的勢頭將會持續(xù)到明年。習近平總書記講到我們中國經濟正在經歷改革的鎮(zhèn)痛，機遇前所未有，挑戰(zhàn)前所未有，這就是前些天APEC會議上講的話。特別是最近中央看到了房地產脫離國民經濟的情況，看到了房地產擠壓庫存的情況要求化解庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展，我們在這樣的形勢之下。
我談談加快城鎮(zhèn)化帶來房地產的剛性需求，談談啟動雙引擎促進房地產可持續(xù)發(fā)展。
中國的現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，它對房地產的剛性需求是長期的，這是李克強總理前不久講的。這個趨勢其實在房改之前，我們就發(fā)現(xiàn)當時我們提出來了第四個消費浪潮，老百姓買房買車成為下一個經濟增長點，形成了共識。這個觀點很快得到了朱镕基的支持，他提出了一些說法，由此我們加快研究，我們把當時美國人提出來的美國人的夢引到中國，我們主張在美國主張中國人的夢。這樣的一種浪費下，中國人民推動了房改，住房制度改革的課題組是由四個部委加一個房協(xié)，房協(xié)起了骨干的作用，我是課題組的組長。這以后建設部發(fā)布了房改方案被國務院批準，房改推動了全國的城市建設，推動了住房商品化。從房改開始，持續(xù)十幾年房地產業(yè)、汽車業(yè)推動了國民經濟增長，掀起了一個浪潮。老總總朱镕基這樣講房地產業(yè)，他說房地產業(yè)拉動了一百多個行業(yè)的發(fā)展，我們也看到了后來因為不適當?shù)恼{控，使得房地產低迷脫離了一百多個行業(yè)。城鎮(zhèn)化多大的課題呀，李克強講了城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑，也是最大的利益所在。一些人對房地產的發(fā)展還需要房子的時候，未來還會有將近4億人進入城市居住，李克強提出的城鎮(zhèn)化我是建議者。他是在24年前就率先寫了這樣的論文，我們一起在讀碩士的時候，他的碩士論文就是挑戰(zhàn)諾貝爾經濟獲得者提出的發(fā)展城鎮(zhèn)化，利用工業(yè)化來推動城鎮(zhèn)化的思路。這些觀點被收錄到書中，這本書已經有三冊。提出了很多的政策，包括市場經濟城鎮(zhèn)化，股份制，國有企業(yè)改革，發(fā)展大企業(yè)集團都已經變成現(xiàn)實。
李克強后來用同樣的題目進一步的深挖，完成了他的博士論文。習近平博士論文，以中國農村市場化研究為博士論文，獲得了他的博士學位。我們今天的兩位主要領導人，在他們求學歲月，他們研究的就是城鎮(zhèn)化問題，就是農民問題，就是市場化的問題。今天我們正在經歷了一個世界上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化浪潮，而這種城鎮(zhèn)化浪潮將會有利的帶動了中國的內需，同時帶動中國的工業(yè)改變。
房地產業(yè)在城鎮(zhèn)化的浪潮推動下，有20年的高增長時期，這個寓言早被一些國外的智者寓言。住房需求還是來自改善性的需求，我們現(xiàn)在北上廣深老百姓對小戶型沒有多大的興趣。中國老百姓需要不需要住房?我們看看老百姓大量的到國外買房子就知道了，國內買不了到國外買。還有剛才苗會長所講到的那樣棚戶區(qū)的改造，現(xiàn)存的房屋很多都是舊的，不成套的。中國的人口能力，本來中國人口就要控制下降，現(xiàn)在五中全會又全面啟動了二胎，更不發(fā)愁中國缺人，人口多了需要房子，這些人長大了又要結婚生孩子又會產生新的需求。再就是養(yǎng)老，我們這些搞房地產的一批人歲數(shù)大了，我們都到了需要養(yǎng)老的年齡。中國2億的老人，他們都需要養(yǎng)老，我們要為他們服務，這是一個巨大的壓力，也是一個巨大的消費市場。正因為如此，中央國務院都需要保持房地產的健康平穩(wěn)發(fā)展。
啟動雙引擎促進房地產的發(fā)展。
雙引擎，注重消費拉動經濟的主引擎作用，啟動雙引擎，實現(xiàn)雙中高，不光是李克強總理多次提出，成了五中全會決議的內容。什么是傳統(tǒng)引擎?雙引擎里面?zhèn)鹘y(tǒng)引擎厲以寧教授明確提出，房地產仍然是維持中國經濟增長的最大引擎，他說創(chuàng)新很好，但是創(chuàng)新需要時間，創(chuàng)新變成產品被市場接受也是需要時間的，轉型很好。中國的經濟需要轉型，但是轉型需要過程，而且是一個痛苦的國家，要經歷鎮(zhèn)痛期，有可能出現(xiàn)反復。這樣的情況失去了房地產的拉動，就會造成拉動力不足。講到了房地產特別強調未來中國經濟發(fā)展帶動消費的作用，房地產是不可低估的。不讓開發(fā)就是有泡沫，中國仍然需要房地產。今年以來多次場合講到了關于主引擎系統(tǒng)，目前為什么拉動力不足，主引擎熄火，領導人推著前進這是多么困難的事情，不光累而且速度慢。發(fā)動機發(fā)動起來了，汽車的前進動力就足了。
房地產下一步發(fā)展的時候，有的人說美國早就不靠房地產了，美國是科技立國。但是我們知道美國在房地產經濟的總量中仍然占第一位，有人說不對，但是制造業(yè)是第一位，房地產是第二位的，他說的也是沒錯的。但是很多的國家沒有把制造業(yè)當成一個能力是分很多的門類，所以當然房地產是第一位的。特別是我們看到了在前兩天美國復蘇，帶動了美國經濟復蘇，我們可以看到原來在美國這樣的國家，房地產仍然是拉動經濟的最大引擎。有人說房地產沒有科技含量，現(xiàn)在人們提倡的創(chuàng)新很多都是空談。反而是房地產業(yè)拉動了諸多創(chuàng)新，從規(guī)劃設計開發(fā)運用，建筑，安裝，投資消費，一直到部品裝飾到網絡電商，再到物業(yè)和房產稅，這些都是房地產業(yè)帶來的。如果說房地產業(yè)低迷，很多的產品找不到銷路談何創(chuàng)新?
有人說現(xiàn)在的存量太大，不需要再買房子了，這是不對的。去庫存化是因為房地產現(xiàn)在的庫存很大，但是沒有庫存就沒有市場。我們不可能再恢復到當年我到中房初期的時候那種賣方市場，房子沒有出來就炒出花的市場，市場需要有一定的存量。97年的時候，就是在人們都喊房地產庫存太大，不能再開發(fā)的時候，我們的觀點是多建房，習主席提出增加住房，我們的住房還是需要的，特別是居民的住宅。采取一些措施以后，我們看到了整個市場的復蘇，特別是一線城市恢復明顯。其它的城市怎么樣，我這里打出了我們的一個學生開發(fā)的樓盤，在貴州的市下面的一個縣，縣下面的鄉(xiāng)，這是五級六級的區(qū)域了，結果一開盤老百姓排隊。這說明農民是需要的，正是因為這樣的市場，使得今年房地產的房價又開始上漲，10月份的時候仍然8%的增幅。北上廣深更不要說了，深圳更猛了。
現(xiàn)在需要什么，需要進一步的大力推出政策，需要解放思想。朱熔基總理當時的力度，七個政策總工20多項，這里沒有包括上海全額退稅和給戶口的地方政策。談到了樓市就要談股市，我認為在樓市不能正常啟動之前，股市是很難正常啟動的。股市提前啟動以為可以脫離實體經濟了，今年6月份就開始下滑。有網友研究發(fā)現(xiàn)每次股災都是一個月零一天，六月份是六月22號，7月就是23號，8月24號。今年4月份北京電視臺讓我談股市我講了侯寶林的相聲，兩個人喝醉了斗嘴，一個說沒醉就爬上去吧，沒醉的沒爬，中國的股民爬上去了。政府就不敢松了，生怕就掉下去，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)政府沒有關門，但是有壞人。股市穩(wěn)住房地產啟動，讓制造業(yè)可以恢復活力，這樣股市才能發(fā)展。
政府投資拉動經濟，這些年20萬億的地方債起到了很好的作用，但是現(xiàn)在慢慢的都完了。怎么解決問題?我們看到的地方債，大的地方債是還本付息。李克強說70%以上是有資產保證的，怎么解決這個問題?需要的就是凝聚社會資金。住建部也很積極的推動類似的政策落地，這些都是屬于推動經濟增長，啟動傳統(tǒng)引擎。新引擎要釋放新需求創(chuàng)造新供給，仍然離不開房地產。最近中央又強調了供給側，不僅要擴大總需求的需求側，而且要解決供給側的改革。創(chuàng)新包括什么呢?包括了高端設備、航空發(fā)動機、移動互聯(lián)網，我們在開會的時候我們說地產是不可或缺的。電商的發(fā)育離不開物流，物流產業(yè)很多年外資到中國投資，到現(xiàn)在中國的企業(yè)紛紛投資，而且他們的回報率還是很高的。預期未來物流產業(yè)會進一步的發(fā)展，主要就是物流園，這些會帶來新的房地產開發(fā)熱潮。
我們國家很多方面領先全球，維度就是飛機和游艇，特別是私人飛機，我們說的飛機不是商務機。就是一百來萬一架的小飛機，這些小飛機適合老百姓用，它會拉動若干的產業(yè)，而且會帶動房地產進一步的擴張。飛機不是很難學，我已經成為學員，你們的歲數(shù)沒有我大，希望你們學習。未來離城市不遠的通航家園會成為新的經濟增長點。中國有很大的內需和消費正常，會釋放巨大的需求和消費潛力。正因為如此，中央對中國的經濟前景十分看好，我們如期建成小康社會，全面啟動經濟，啟動主引擎，包括傳統(tǒng)引擎一定能夠實現(xiàn)，謝謝大家。
